Novela nájemního bydlení vás nejistoty nezbaví

Richard Gilík

7.12.2023 Komentáře Témata: Česká republika 1109 slov

Ministerstvo nedávno připravovalo novinky v nájemním bydlení. Cílem dvou nejdůležitějších změn má být snížení nejistoty nájemníků i nájemců. A jaký asi bude jejich reálný účinek?

První závažnou změnou má být zákaz řetězení krátkodobých nájemních smluv – po dvou nájemních smlouvách na dobu určitou by již měla následovat doba neurčitá, nebo přinejmenším jistota nájmu na další tři roky. Druhou změnou chce resort zajistit větší ochranu majitelům tím, že zavede rozkaz k vyklizení bytu. Ministr pro místní rozvoj Ivan Bartoš v  rozhovoru pro Seznam.cz vyjádřil přesvědčení, že první změna má snížit velkou míru nejistoty, jíž jsou postiženi nájemníci, kteří nemají žádnou záruku dlouhodobého bydlení, čímž nejvíce  trpí rodiny s dětmi. Druhá změna má umožnit majitelům nemovitostí, aby se urychleně zbavili problematických nájemníků. Podle představ pana ministra si tak  pronajímatelé nebudou muset snižovat svou nejistotu ohledně slušnosti nájemníků tím, že s nimi budou uzavírat výlučně krátkodobé smlouvy. Z téhož důvodu si pan ministr nepřipouští obavy, že nové opatření bude mít opačný efekt – tedy že si majitelé raději budou hledat nového nájemníka, než aby uzavírali dlouhodobé nájmy. Kromě jistoty bydlení poskytuje dlouhodobá smlouva nájemníkovi ještě jednu výhodu. Podle § 2249 obč. zák. mu pronajímatel může zvýšit nájemné maximálně do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě a nanejvýš o dvacet procent za tři roky.

Nájemní bydlení v České republice se dlouhodobě potýká s řadou problémů. Rostoucí ceny bytů a nedostupnost hypoték proměňují nájemní bydlení v nedostatkové zboží. Na druhé straně se u nás v bytových domech nachází 200 tisíc dlouhodobě neobsazených bytů. Řadu z nich majitelé odmítají pronajímat, protože se obávají rizika. Dalším paradoxem je, že naprostá většina pronajímatelů si přeje mít dlouhodobě platícího nájemce, přesto má milion nájemníků smlouvu kratší než dvouletou.

Tento nesoulad ukazuje, že zde máme problém. Kde hledat jeho příčinu? Zeptejte se kteréhokoliv majitele, proč svůj byt nebo dům nechce pronajímat, a když už, tak jen na krátkodobou smlouvu. Odpovědi budou jak přes kopírák: Vede mě k tomu pud sebezáchovy, proti problematickému nájemníkovi nemám žádnou ochranu, v naší zemi máme obtížnou vymahatelnost práva, takže než se povedeného nájemníka zbavím, bude u mě vesele bydlet měsíce i léta a zanechá mi zdevastovaný byt a obří dluh. K tomu připojí nějakou varovnou zkušenost s nájemníkem. A zeptáte-li se majitelů, za jakých podmínek by byli ochotni svou nemovitost pronajímat, odpoví vám, že by s tím neměli problém za předpokladu, že by nezaplacení nájmu, řekněme za období dvou měsíců, případně jiné závažné porušení řádu a povinností ze strany nájemce, automaticky znamenalo, že nespolehivý nájemník bude okamžitě vystěhován.

Každý ví, že současné zákony neadekvátně zvýhodňují nájemníky před pronajímatelem. Majitel, který chce svůj byt nebo dům pronajímat, musí s nájemníkem uzavřít nájemní smlouvy, která nesmí být v rozporu s občanským zákoníkem. A ten dává nájemníkovi široká práva. Například § 2274 říká, že „Nájemce může dát třetí osobě do podnájmu část bytu, pokud v bytě sám trvale bydlí, i bez souhlasu pronajímatele.“

Zdaleka největším kamenem úrazu v občanském zákoníků jsou omezené možnosti, které má nájemce, chce-li vystěhovat problematického, a zejména neplatícího nájemníka. § 2291 stanoví, že pronajímatel má právo požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, pokud dotyčný porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem. Toto narušování povinnosti podle odst. 2 zahrnuje „nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců“. Pronajímatel smí tedy vypovědět nájem teprve poté, co mu nájemník 3 měsíce nezaplatil. Na téma výpovědi říká § 2286 odst. 1, že „Výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně.“ A co když nájemník bude dělat obstrukce a výpověď si nepřevezme vůbec nebo se zpožděním?

Po tomto vypovězení nájmu má pronajímatel podle § 2291 obč. zák. právo „požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu“. Tedy další měsíc. Dostáváme se tak ke lhůtě minimálně 5 měsíců, kdy problematický nájemník může v bytě dál nerušeně bydlet, aniž by cokoliv platil. Majitel nemá právo mu ani odpojit energie, vše tedy doplácí ze svého. Pokud by do pronajímaného bytu vstoupil bez svolení nájemníka, považoval by to zákon za narušení domovní svobody s příslušnou trestní sazbou. A po těchto čtyřech měsících se majitel nájemníka konečně zbaví? Nikoliv, tehdy se teprve může obrátit k soudu. Bude následovat soudní martyrium. Získá-li majitel rozkaz k vyklizení, jak slibuje Bartoš, druhá strana rozsudky napadne, vykonatelnost se odloží, případ si budou předávat soudy první a druhé instance, pak šikovný právník objeví ve formulaci zákona nějaký háček... Pokud majitel po letech souzení přece jen dosáhne vítězství, na nájemníkovi si nic nevezme, možná dokonce bude dotyčný oddlužen.

Problém s vymahatelností práva a neúčinnými zákony se netýká pouze České republiky. Měl jsem v Anglii známého, který si založil podnikání na tom, že si pronajímal celé domy a poté v nich podnajímal pokoje. Zanedlouhou s velkým dluhem zkrachoval a ještě byl svému okolí pro smích. Proč? Jenom proto, že si dva vychytralí nájemníci zjistili, že v UK platí zákon, podle kterého nesmíte vystěhovat nájemníka v chladném ročním období, tak zmínění nájemnící na podzim a v zimě prostě nic neplatili a pronajímatel s tím nemohl nic dělat. Parazitů, kteří chtějí žít na úkor druhých , se všude najde dost. Není třeba dodávat, že takový stav navíc podporuje nelegální způsoby, jak se nežádoucích nájemníků zbavit.

Ministr Bartoš v rozhovoru pro Seznam.cz také sdělil: „Krátkodobé smlouvy jsou využívané kvůli tomu, že pronajímatelům snižují míru nejistoty. Což tak v praxi úplně nefunguje, protože dnes když máte neplatiče, který se odmítá vystěhovat i po uplynutí smlouvy, tak se o to stejně musíte soudit půl roku až dva.“ Když tedy v praxi pronajímatele neochrání ani krátkodobé smlouvy, jak je asi ochrání rozkaz k vyklizení, známe-li liknavost našich soudů?

Ministr Bartoš možná ukázal, že si uvědomuje problémy spojené s nájemním bydlením, avšak řešení, které předkládá, situaci nijak nepomůže, pokud ji přímo nezhorší. Jak jsme si ukázali a jak si asi většina obyčejných lidí uvědomuje, kořeny problému tkví v tom, že v  reálných situacích chybí páky na nepoctivce. Byť by by podíl šmejdů ve společnosti zanedbatelný, pro majitele bytů představují velké riziko. Toho se nebudou bát jen chlápci s hroší kůží a drsnými praktikami, které jim nahradí bezzubé zákony. Seriózní nabídky se omezí: sníží se dostupnost nájemních bytů a zvýší ceny nájmů. A kromě této ceny platí slušní majitelé a poctiví nájemníci ještě jednu další – ztrácí své jistoty.

Známka 1.5 (hodnotilo 49)

Oznámkujte kvalitu článku jako ve škole
(1-výborný, 5-hrozný)

1  2  3  4  5 

Káva pro Zvědavce

Být v obraze něco stojí.
Připojte se k ostatním a staňte se
také sponzorem Zvědavce, stačí
částka v hodnotě jedné kávy měsíčně.

Bankovní spojení: 2000368066/2010

IBAN: CZ4720100000002000368066
Ze Slovenska 2000368066/8330
IBAN: SK5883300000002000368066
BIC/SWIFT: FIOBCZPPXXX

[PayPal]

Bitcoin:
bc1q40mwpus89teua4ruhxrtal6v45lc3ye5a9ttud

Další možnosti platby ›

Ve zkratce

Video z roku 1016: Bylo to plánováno03.03.24 10:26 Ukrajina 0

Co ve skutečnosti stojí za masivními požáry v Texasu02.03.24 19:41 USA 1

Prezident s chotí v Lucembursku02.03.24 19:04 Lucembursko 0

NATO = mafiánský ochranný kruh02.03.24 18:14 Neurčeno 0

Podvod jménem Ptačí chřipka01.03.24 19:15 Česká republika 9

Izraelská armáda zabila nejméně 150 Palestinců, kteří si přišli pro humanitární pomoc01.03.24 18:49 Palestina 2

Ukrajinku vyděsila rozloha jednoho z vojenských hřbitovů v Charkově 01.03.24 18:35 Ukrajina 1

Židé ve vládě USA29.02.24 22:52 USA 9

Jourová vyráží na propagandistické turné29.02.24 19:05 Evropská unie 0

Nerudová: Mladí odmítají válčit za ČR, protože neprošlo manželství pro všechny29.02.24 18:22 Česká republika 9

Kolaps elektřiny v ČR. Těžkých 20 let.29.02.24 06:17 Česká republika 2

Ptačí chřipka kosí další chovy!29.02.24 05:28 Česká republika 0

Lipavský v Sydney horoval před krajany za korespondenční volbu28.02.24 21:45 Austrálie 0

Podněstří požádalo Rusko o pomoc28.02.24 19:23 Moldova 2

Policie zavádí opatření proti „skupinám s odlišnými ideovými postoji“28.02.24 19:00 Česká republika 2

„Nečistoty“ ve vakcíně proti covidu - v Kanadě vymazáno27.02.24 20:15 Kanada 2

V Bruselu je opět “veselo“ 27.02.24 19:55 Belgie 1

Před izraelským velvyslanectvím ve Washingtonu se upálil muž27.02.24 19:28 USA 0

Mobilizujte všechny úspory Evropanů27.02.24 18:59 Francie 0

Slováci jsou hrdí na svoji vládu. Novináři přistiženi při nehorázné lži27.02.24 16:16 Slovensko 0

Měnové kurzy

USD
23,38 Kč
Euro
25,34 Kč
Libra
29,59 Kč
Kanadský dolar
17,25 Kč
Australský dolar
15,26 Kč
Švýcarský frank
26,44 Kč
100 japonských jenů
15,58 Kč
Čínský juan
3,25 Kč
Polský zloty
5,87 Kč
100 maď. forintů
6,43 Kč
Ukrajinská hřivna
0,61 Kč
100 rublů
25,48 Kč
1 unce (31,1g) zlata
48 771,85 Kč
1 unce stříbra
540,83 Kč
Bitcoin
1 469 525,03 Kč

Poslední aktualizace: 3.3.2024 22:00 SEČ

Tuto stránku navštívilo 3 028