Pro USA žádné východisko v dohledu

Dnes odpoledne zaměstnanci sídla Freddie Mac zasypali pana Haldemana otázkami ohledně budoucnosti společnosti. Odpověděl, že mají „štěstí“, že mají tak jasné poslání – vládní preventivní tah proti zabavování nemovitostí. „Děláme pro zemi to, co je pro ni nejlepší,“ řekl jim.

Freddie, a její větší rival Fannie Mae, byly mezi prvními velkými finančními institucemi, které dostaly masivní prostředky z vládního nouzového vyplácení, když v r. 2008 udeřila finanční krize. Vládní představitelé se předháněli při nouzovém vyplácení autovýrobců a bank, a tlačí na přestavbu odvětví finančních služeb. Ale Fannie a Freddie zůstávají v područí státu, s žádnými plány pro budoucnost a žádnou jasnou východiskovou strategií ze strany vlády.

Téměř rok a půl po vypuknutí globální ekonomické krize mnoho problémů, které k ní přispěly, není doposud zlikvidováno. USA nemají žádný systém, který by řešil selhání jejich největších finančních institucí. Derivátové kontrakty, které ochromily American International Group Inc., se stále v zákoutích obchodují. A investoři se nadále silně spoléhají na stejné ratingové firmy, které daly AAA smradlavým nemovitostním cenným papírům.

Fannie a Freddie, co se jich týká, zůstávají jádrem systému financování nemovitostí, který nafoukl nebezpečnou nemovitostní bublinu. Poté, co se ceny zhroutily a vyslaly šokové vlny do celého světa, federální vláda dala americký systém financování nemovitostí na umělé dýchání. Přesto se ještě musí rozhodnout, jak problematický systém přebudovat.

24. prosince ministerstvo financí sdělilo, že zdroje z peněz daňových poplatníků, které chce použít během příštích tří let na udržení těchto dvou společností nad vodou, nebudou mít žádná omezení, čímž zrušila limit 200 miliard dolarů na společnost. Doposud vláda předala těmto dvěma společnostem celkem asi 111 miliard dolarů.

Vláda chce tolerovat takovou otevřenou pozici ze dvou důvodů. Zaprvé, považuje tyto společnosti za klíčové bloky křehkého nemovitostního trhu. Fannie a Freddie kupují hypotéky vydané jinými, některé z nich drží jako investice a další přebaluje a prodává investorům jako cenné papíry. Spolu s Federální správou nemovitostí (Federal Housing Administration) financují devět z 10 amerických hypoték. Obavy ohledně potenciální nesolventnosti by ochromily jejich schopnost financovat hypotéky, což by srazilo trh na kolena.

Zadruhé, tyto společnosti jsou výhodným nástrojem, který vláda může použít ve své kampani za vyčištění Augiášova chléva v nemovitostech.

„Činíme rozhodnutí o (úpravě půjček) a dalších věcech, aniž bychom byli vedeni výhradně ziskovostí, která by žádná čistě soukromá banka činit nemohla,“ řekl pan Haldeman koncem ledna v projevu v Detroitském ekonomickém klubu.

Mimo to, že hrají klíčovou roli v programu úprav půjček, Fannie a Freddie si začaly bleskově půjčovat od státních a místních agentur financujících hypotéky, v rámci snahy zaručit dluh ve výši 24 miliard dolarů. Rovněž poskytují podpůrné půjčky sektoru bytové výstavby tím, že se stávají hlavními organizacemi financujícími půjčky stavitelům a kupujícím obytných budov.

Generální ředitel Freddie Charles Haldeman říká: „Děláme to, co je pro naši zemi nejlepší.“

Tím, že jsou Fannie a Freddie používány pro takové iniciativy, nemusí jít Bílý dům kvůli financování za kongresem. Ministerstvo financí a Bílý dům mohou prostě Fannie a Freddie vydat pokyny prostřednictvím federálního regulátora, Federální agentury financování nemovitostí, či FHFA.

Vláda „provozuje Fannie a Freddie jako nástroj národní ekonomické politiky, nikoliv byznysu,“ říká Daniel Mudd, který byl nuceně odejit z pozice ředitele Fannie Mae v září 2008, kdy převzala kontrolu vláda.

Náměstek ministra financí Michael Barr říká, že proto, že jsou Fannie a Freddie „vlastněny daňovými poplatníky, uprostřed největší nemovitostní krize za 80 let“, bylo by nerealistické očekávat, že tyto společnosti nebudou použity při snaze pomoct a stabilizovat trh. Říká, že kroky vlády byly „moudré“ a „konzistentní s ochranou daňových poplatníků“.

Tyto společnosti jsou politickými hromosvody. Rozhodnutí vlády absorbovat neomezené ztráty následuje po schválení mnohamilionových mezd pro vysoké vedení v obou společnostech ministerstvem financí. Republikánští kritici tato rozhodnutí zatracovali a dožadovali se vyšetřování a snížení mezd.

Demokratický poslanec z Massachusetts Barney Frank, dlouhodobý podporovatel těchto společností, minulý měsíc řekl, že nakonec by měly být zrušeny a nahrazeny zcela novým systémem financování nemovitostí.

Někteří experti na nemovitosti tvrdí, že prodloužený zásah vlády učiní obtížnějším a dražším konečné odstavení těchto společností od vládní podpory. „Čím agresivněji budeme pokračovat v kopání plechovky, tím větší ztráty přijdou a tím těžším se stane“ vypořádání se s budoucností těchto společností, říká Joshua Rosner, generální ředitel investiční a výzkumné firmy Graham Fisher & Co.

Edward DeMarco, vrchní ředitel regulátora Fannie a Freddie, FHFA, říká, že snaha upravit půjčky a stabilizovat trh nemovitostí v konečném součtu těmto dvěma společnostem pomůže. „Tyto firmy se snaží snížit ztráty a zmírnit problémy, které vedly ke konzervatismu, to v první řadě,“ říká.

Jak roste počet nesplácených hypoték, Fannie a Freddie musí dávat stranou více kapitálu, aby pokryly předjímané ztráty. Každé čtvrtletí, pokud jsou jejich příjmy na krytí těchto finančních potřeb nedostatečné, musí ministerstvo financí dotlačit více peněz.

Protože nesplácení hypoték stále roste, výhled je ponurý. U Freddie byly na konci prosince hypotéky na rodinné domy pro jednu rodinu za 3,87% nejméně 90 dní po splatnosti, což je nárůst o 1,72% oproti předešlému roku. Fannie je na tom hůř: 5,29% byly 90 dní po splatnosti v listopadu, nárůst oproti minulému roku o 2,13%.

Po desítky let byly jak Fannie, tak Freddie ziskové. (Tak tomu u každé pyramidové hry z počátku bývá – p.p.). Krach nemovitostí zasáhl obě těžce, prudce snížil hodnotu hypoték, které zaručovaly, spolu s jejich investičním portfoliem, ve kterém měly rizikovější úvěry.

V září 2008 byly jejich kapitálové rezervy tak vyplundrované, že vláda převzala kontrolu nad oběma společnostmi, kdy použila právní proces známý jako zakonzervování. Výměnou za nalití peněz dostala vláda prioritní akcie, které vyplácí 10% dividendu, spolu se zárukami na nákup až 79,9% běžných akcií u obou společností.

Obamova vláda sdělila, že zváží, jak společnosti zrenovovat, když počátkem tohoto měsíce zveřejní svůj návrh rozpočtu. Místo toho rozpočet obsahoval pouze jediný řádek o budoucnosti společností, slibující „monitorování situace“ a „poskytnutí aktualizací… dle potřeby“. Tento postoj odráží nejistotu zákonodárců ohledně toho, jak postupovat, a nedostatek naléhavosti tento problém řešit.

Lawrence Summers, hlavní ekonomický poradce prezidenta, řekl, že tyto společnosti by neměly být řízeny výhradně USA a neměl by být „umožněn selhavší modelu z minulosti, kdy se Fannie a Freddie spoléhali na implicitní vládní záruky (za dluh), aby si půjčovaly levně“.

Někteří republikáni řekli, že vláda by v budoucnosti těchto společností neměla hrát naprosto žádnou roli, tedy žádné implicitní vládní garance za dluh a žádné vládní direktivy na podporu levného bydlení. Druhým koncem spektra by byla přeměna těchto společností na vládní agentury.

Mnoho vůdců z odvětví nemovitostí věří, že nakonec tento plán někde selže. Experti na nemovitostní politiku sdružení v Centru pro americký pokrok, mozkovém trustu, který poskytl Bílému domu informace o minulé politice a personálních rozhodnutích, nedávno navrhli, aby byly Fannie a Freddie přeměněny na dvě nebo více společností, jejichž zisky by byly limitovány podobně, jako zisky veřejných podniků. Existovaly by explicitní federální záruky za jisté nemovitostmi kryté cenné papíry. Nové subjekty by musely zajistit, že hypotéky budou dostupné vypůjčovatelům s nízkými příjmy.

Jiní navrhovali přeměnu společností na dvě družstva vlastněná věřiteli, ale pod přísnou regulací.

Protože osud těchto dvou společností je nyní z velké části v rukách vlády, zaměstnanci zaměřili svoji pozornost na snahu vlády upravit úvěry, zvanou program modifikace dostupného bydlení, či HAMP. Ten poskytuje finanční pobídky bankám a dalším vlastníkům hypoték na snížení měsíčních splátek pro rizikové dlužníky. Úkolem Fannie a Freddie je dohlížet, jak správci půjček – firmy, které vybírají měsíční splátky za hypotéky – fungují při jednání s vlastníky nemovitostí na frontové linii.

Program je připraven na pomalý rozjezd. Vláda řekla, že nabídne třem až čtyřem milionům vypůjčovatelů možnost upravit si úvěry. Během prosince správci úvěrů podepsali s vypůjčovateli až 903,000 pokusných úprav. Doposud dostalo permanentní zafixování pouze 66,000 z nich.

Jak Fannie, tak Freddie občas zápasily s přizpůsobením se svým novým rozkazům. Fannie varovala ve svých finančních výkazech, že program úprav si vyžádal přesun „značné části vnitřních zdrojů a pozornosti vedení“ z jiných části oboru, což by mohlo vést k „materiálním negativním dopadům“ na odvětví.

Z Freddie David Moffett, generální ředitel, který post převzal, když nad společností získala kontrolu federální vláda, odešel loňského března po pouhých šesti měsících, částečně proto, že se stalo jasným, že dirigovat to budou regulátoři.

Říká, že on a další varovali představitele vlády, že cíle úpravy úvěrů jsou nerealistické, že vypůjčovatelé, jejichž domy nemají cenu toho, kolik dluží, se zúčastní jen nepravděpodobně, a že mnoho účastníků pravděpodobně do několika měsíců přestane splácet opět. „Oni opravdu nechtěli naše názory,“ říká pan Moffett.

Pan Barr z ministerstva financí říká, že to není pravda. Představitelé Fannie a Freddie, se kterými pracoval, říká, „program, jeho strukturu a základní rysy celkem podporovali“, a „při formulování byli integrální součástí“.

Od té doby se na hlavu Freddie snesla kritika kvůli jistým problémům v tahu za úpravu úvěrů. V říjnové zprávě vláda uvedla, že Freddie nesplnila svůj úkol jako auditor programu. Jejím úkolem je zajistit, aby se správci úvěrů vypořádávali se žádostmi vypůjčovatelů na úlevy ve splátkách správně. Freddie říká, že znovu zřídila post vice-prezidenta zodpovědného za tento úkol.

Současný generální ředitel Freddie, pan Haldeman, 61 let, říká, že mu bylo okamžitě „velmi jasné“, že program úpravy úvěrů je hlavní prioritou Obamovy vlády. Ale tento program není jeho jediným bolehlavem. Jak zabavování nemovitostí roste, Freddie se stává oprávněnou osobou u stále více domů. Společnost je chce ocenit, aby je mohla prodat, ale nechce vyvolat tlak na snížení celkových cen nemovitostí.

„Představte si, že musíte udržovat trávníky posekané, světla zapnutá a majetek zabezpečený pro jeden dům, nemluvě o 40,000 domech po celé zemi,“ říká pan Haldeman. „Není to jednoduchý proces.“

John A. Koskinen, specialista na obrat, který se stal předsedou představenstva Freddie, když do ní nastoupila vláda, říká, že za celá ta léta své práce pro vládní agentury a problémové společnosti „nikdy nečelil tolika výzvám“.

Loňského jara a léta, jako dočasný generální ředitel, musel najmout řídící pracovníky, aby zaplnil tři špičkové posty. Zaplnění těchto tří postů postavilo společnost na pevnější základy, říká, a měla jasné poslání – dokonce vládou nařízené – pomoct morálce. „Aspoň pokřikování sousedů v obchodě je za námi,“ říká.

Úvěrové standardy jsou dnes přísnější, než tomu bylo v posledních desetiletích. To znamená, že riziko nesplacení úvěrů, garantovaných v současnosti Fannie a Freddie, je mnohem nižší, než bylo před několika lety. Ale jejich chyby během nemovitostní konjunktury budou podle očekávání nadále v jejich bilancích palčivými problémy.

Asociace hypotéčních bankéřů odhaduje, že nesplácení hypoték nevyvrcholí dříve, než v polovině tohoto roku. Při současném tempu kolem 6% u úvěrů Fannie a 4,9% u Freddie, které přejdou do kategorie nesplácených během příštích 18 až 24 měsíců, to vytvoří ztráty, které zvýší cenu nouzového vyplacení ministerstvem na 175 miliard dolarů, a to podle říjnových odhadů investiční banky Keefe, Bruyette & Woods Inc. Tato banka později uvedla, že dokonce i tento strašlivý odhad je příliš optimistický.

Bývalý šéf FHFA, James Lockhardt, hlavní regulátor těchto společností až do loňského srpna, říká, že je nepravděpodobné, že se USA někdy plně vzpamatují z investic do těchto dvou společností.

K tomuto článku přispěl Bob Davis.

Článek No Exit in Sight for U.S. As Fannie, Freddie Flail vyšel na Wall Street Journal 9. února. Překlad L.Janda